民宿酒店裝修設(shè)計(jì)公司，金博大裝飾認(rèn)為：“民宿是一個(gè)有爭(zhēng)議的行業(yè)，人們普遍認(rèn)為民宿是一個(gè)極其困難的行業(yè)。即使沒(méi)有疫情的影響，入住率也遠(yuǎn)不如城市酒店穩(wěn)定。”

01投資強(qiáng)度

首先，這里所說(shuō)的居家是指遠(yuǎn)離城市或風(fēng)景名勝區(qū)，位于農(nóng)村或郊區(qū)，房?jī)r(jià)在數(shù)百至數(shù)千甚至數(shù)千之間的特色高端住宿項(xiàng)目。它既不是農(nóng)舍，也不是家庭旅館。

高端民宿和高房?jī)r(jià)需要高投資。

一個(gè)庭院的造價(jià)約為200萬(wàn)元。每平方米投資強(qiáng)度約為12000-15000元。

酒店業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)基本一致：標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的單位面積平均成本約為10000-12000元（不含地價(jià)）。從五星到三星，每下降一顆星，投資強(qiáng)度就會(huì)下降2-3000元。

例如，一家民宿酒店能以2000元以上的高價(jià)出售，不僅與房間寬敞、設(shè)施齊全有關(guān)，還與酒店整體低容積率、大公共空間和優(yōu)美環(huán)境所創(chuàng)造的度假范圍有關(guān)。這些都需要投資。

當(dāng)然，高房?jī)r(jià)應(yīng)該得到高投資的支持。

一部分是能夠直接產(chǎn)生商業(yè)收入的商業(yè)區(qū)域，如客房、餐廳、會(huì)議室和購(gòu)物中心；另一部分是大堂、停車(chē)場(chǎng)、環(huán)境綠化、道路和娛樂(lè)設(shè)施占用的公共區(qū)域。

商務(wù)區(qū)決定酒店接收數(shù)量的能力，而公共區(qū)決定酒店的價(jià)格水平。接待能力乘以?xún)r(jià)格決定了酒店的收入水平。

萬(wàn)豪五星級(jí)酒店的面積比例超過(guò)其營(yíng)業(yè)面積的73%，其中客房約占55%。

經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的數(shù)據(jù)甚至更加夸張。

這很容易理解。對(duì)于節(jié)約型酒店來(lái)說(shuō)，當(dāng)節(jié)約到極致時(shí)，客房只有最簡(jiǎn)單、最重要的功能。餐飲、健身和大堂等其他功能可以減少或不太大。當(dāng)然，商業(yè)領(lǐng)域的比例會(huì)增加。

產(chǎn)品的復(fù)雜性和簡(jiǎn)單化是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店領(lǐng)域幾家上市公司成功誕生的核心原因。

為了營(yíng)造高端、獨(dú)特、個(gè)性化的體驗(yàn)和氛圍，民宿需要增加大量的設(shè)備和設(shè)施，并在內(nèi)部公共區(qū)域和外部環(huán)境中占據(jù)大面積。這不僅耗費(fèi)了大量資金，還降低了業(yè)務(wù)領(lǐng)域的比例。

許多準(zhǔn)備加入民宿的小伙伴會(huì)不服氣，說(shuō)我和其他人不同。我喜歡在生活中玩弄花草。我可能不需要這么多投資。如果我自己做，我也可以創(chuàng)造一個(gè)高端時(shí)尚的良好環(huán)境。那么，讓我們來(lái)看看民宿的缺陷吧？

02收入結(jié)構(gòu)

這家酒店靠什么賺錢(qián)？很多人認(rèn)為這是一間客房，但它不僅僅是一間客房。

對(duì)于五星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，餐飲收入是一個(gè)很大的部分。此外，還有服務(wù)費(fèi)和其他收入?？头渴杖肼愿哂诓惋嬍杖搿?/p>

上市公司的公開(kāi)信息顯示，事實(shí)上，不僅酒店的客人，還有很大一部分收入來(lái)自外部運(yùn)營(yíng)，如婚禮和宴會(huì)。在中國(guó)，我們一直有在高端和豪華酒店娛樂(lè)和就餐的習(xí)慣和傳統(tǒng)。

一般來(lái)說(shuō)，大約60%的餐飲收入來(lái)自客人，40%來(lái)自非酒店客人。

事實(shí)上，客房和餐飲成本的大部分項(xiàng)目和結(jié)構(gòu)是相似的，主要包括服務(wù)人員的工資、租金和能源消耗。

他們的共同點(diǎn)是客人離開(kāi)后應(yīng)該打掃衛(wèi)生。豪華酒店的上市公司沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算客房和餐飲業(yè)務(wù)的成本，這也從側(cè)面解釋了這一點(diǎn)。

區(qū)別在于餐飲業(yè)也需要原料。從全聚德等上市餐飲公司的成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，餐飲材料約占餐飲收入的35-40%。因此，對(duì)于五星級(jí)酒店，即使考慮到食材成本，我們也可以初步估計(jì)餐飲部的利潤(rùn)高于客房。

因此，與許多人的印象相反，五星級(jí)酒店的利潤(rùn)主要是餐飲而不是客房。很難想到。

民宿的餐飲業(yè)務(wù)只能面向顧客，收入很少。

投資強(qiáng)度和收入結(jié)構(gòu)不理想，這決定了民宿的資產(chǎn)收益將不理想。

以平均客房收入為分子，以資產(chǎn)價(jià)值為分母。

不同等級(jí)酒店的資產(chǎn)回報(bào)率是不同的。

這一分析表明，中檔酒店是一項(xiàng)資產(chǎn)回報(bào)率較高的業(yè)務(wù)，這與許多酒店上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告解釋一致：“中檔酒店具有傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)和新興消費(fèi)升級(jí)的雙重特征”，或者說(shuō)中檔酒店是消費(fèi)升級(jí)后的剛性需求，市場(chǎng)比較好。

為什么全方位服務(wù)酒店（如五星級(jí)酒店）的資產(chǎn)回報(bào)率較低？我個(gè)人認(rèn)為這是由于客人群體的多樣化。一些針對(duì)特定客戶(hù)群體的配套資產(chǎn)，如會(huì)議廳、健身房、KTV等，利用率不高，運(yùn)營(yíng)效率低于客房或餐飲業(yè)務(wù)，而中端和經(jīng)濟(jì)型酒店無(wú)法或較少支持此類(lèi)資產(chǎn)。

上述數(shù)據(jù)表明，民宿的整體資產(chǎn)回報(bào)率可能更接近于全服務(wù)型（無(wú)餐飲）。

03客房入住率

由于一些客房的樓層效率不高，問(wèn)題來(lái)了：五星級(jí)酒店是否會(huì)直接變成豪華餐廳來(lái)賺取更多的錢(qián)？答案未必如此。從之前的收入結(jié)構(gòu)可以看出，客人是酒店的基本板塊?？腿瞬粌H直接關(guān)系到客房收入，也是餐飲、服務(wù)費(fèi)等收入的主要來(lái)源。因此，放棄客房業(yè)務(wù)就等于放棄基本服務(wù)。

因此，雖然五星級(jí)酒店的餐飲更有利可圖，但其基礎(chǔ)仍然是客房?？头咳胱÷适蔷频旯芾韺颖仨氷P(guān)注的一個(gè)指標(biāo)。

關(guān)于客房入住率，如果客房入住率超過(guò)40%，酒店可以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（正現(xiàn)金流意味著酒店可以實(shí)現(xiàn)日常運(yùn)營(yíng)的自營(yíng)，老板不需要把錢(qián)帶進(jìn)酒店）。

如果房間入住率超過(guò)50%，就有財(cái)務(wù)利潤(rùn)。

以2018年為例，前十省市的最低客房出租率為58.31%。低星級(jí)酒店，如二星級(jí)和三星級(jí)酒店，也超過(guò)了51%的盈虧平衡線?？傮w而言，與2012年前后相比，星級(jí)酒店的生產(chǎn)狀況有了很大改善。

因此，酒店通常是一個(gè)經(jīng)營(yíng)壓力很小的企業(yè)。

民宿的客房入住率是多少？這個(gè)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)總體水平需要檢查。然而，考慮到季節(jié)性因素，整個(gè)行業(yè)肯定不能跨越50%繁榮線。

冬天下雪后，進(jìn)出的交通安全無(wú)法保證，更不用說(shuō)接待了。

研究表明，不同項(xiàng)目的客房入住率存在嚴(yán)重差異。良好的民宿通常依賴(lài)于特定的渠道，如老板的聯(lián)系人和熟悉客戶(hù)的推薦。

然而，有人說(shuō)，居家不賺錢(qián)，但在五星級(jí)酒店有很多損失。

這也是事實(shí)。問(wèn)題的另一方面是，在城市中建造的五星級(jí)酒店具有經(jīng)濟(jì)效益。

什么是經(jīng)濟(jì)效益？總之，這是項(xiàng)目的積極外部效應(yīng)，主要體現(xiàn)在帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)升值上。例如，碧桂園曾得出結(jié)論，建設(shè)五星級(jí)酒店可以使周邊房地產(chǎn)增值1300元/平方米。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為最具經(jīng)濟(jì)效益溢出效應(yīng)的承擔(dān)者，有著強(qiáng)烈的投資和開(kāi)發(fā)酒店的動(dòng)機(jī)。這也是在過(guò)去20年中國(guó)快速城市化進(jìn)程中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱衷于投資建設(shè)高端酒店的一個(gè)重要原因。

那么，如果民宿建在“鳥(niǎo)不拉屎”的地方，有什么經(jīng)濟(jì)效益嗎？一定有。就像風(fēng)景區(qū)一樣，更多的人涌入，這自然會(huì)帶動(dòng)周邊的交通和農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售。但問(wèn)題是，投資民宿的人能承擔(dān)這些溢出效益嗎？

最后，在談了很長(zhǎng)時(shí)間后，是否有一個(gè)成功的民宿？首先，依托景區(qū)等人流場(chǎng)所的項(xiàng)目肯定更容易成功。此外，觀察而言，成功的民宿項(xiàng)目通常具有以下特點(diǎn)：

首先，一些由高級(jí)建筑和景觀設(shè)計(jì)師領(lǐng)導(dǎo)的作品。雖然這種居家沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)效益，但建筑本身具有工作展示的效果；

第二，一些由多愁善感的媒體從業(yè)者領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目。這些老板通常擁有媒體資源，并不缺乏營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，由于媒體行業(yè)的特點(diǎn)，我們擁有廣泛的高端網(wǎng)絡(luò)資源，客戶(hù)并不短缺；

第三，許多企業(yè)家主導(dǎo)的投資項(xiàng)目，其目的不是在海外運(yùn)營(yíng)，而是作為個(gè)人社交平臺(tái)。

純粹出于感情，大多數(shù)都失敗了。

最后，讓我們對(duì)三種典型的酒店模式進(jìn)行綜合比較，看看民宿的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及行業(yè)的整體水平如何，以供參考。